9博体育(中国)官网ღ★◈。9博体育官网ღ★◈。9博体育官网登录入口化学废弃物ღ★◈。9博体育官网入口网址ღ★◈。九博集团ღ★◈，李晓江的办公室里有一幅学生的画ღ★◈，以细腻的线条手绘出广州中大布匹市场周边城中村的典型楼房ღ★◈：公寓楼与厂房交错ღ★◈，底层是商铺ღ★◈，包括快餐店ღ★◈、泡脚店ღ★◈，以及五金ღ★◈、电脑绣花等辅料商家ღ★◈。二ღ★◈、三ღ★◈、四层主要是制衣厂ღ★◈，车间与仓储同在一个空间ღ★◈。服装厂老板坐在街边ღ★◈，竖着牌子招工或寻找客户ღ★◈，便民巴士ღ★◈、载着布匹的电动车和小货车在人群中穿梭ღ★◈。
两年前ღ★◈，沈冠庆以中大布匹市场为题完成了硕士毕业论文ღ★◈，在调研中捕捉到了当地最有活力的生产生活场景ღ★◈。
李晓江是中国城市规划设计研究院原院长ღ★◈、全国工程勘察设计大师ღ★◈，长期追踪研究广州ღ★◈、深圳等城市的规划建设工作ღ★◈，主持完成北上广深等特大城市总体规划或战略规划研究ღ★◈。近十年来ღ★◈，城中村也是他关注研究的重要领域ღ★◈。今年3月ღ★◈，他再次到广州考察了康乐村和鹭江村ღ★◈，这是目前广州“最贵”旧改项目ღ★◈。
在康鹭片区城中村改造背后ღ★◈，中国城中村改造正进入新一轮发展周期ღ★◈，中国房地产市场也进入存量时代ღ★◈。城市更新时该如何客观对待城中村ღ★◈，又该如何对待既有产业资源的有效利用和有机更新？《中国新闻周刊》就上述话题专访了李晓江ღ★◈。
《中国新闻周刊》ღ★◈：你长期关注广州中大纺织商圈ღ★◈，背后的契机是什么？今年3月去考察ღ★◈，有什么让你印象深刻的场景？
李晓江ღ★◈：我其实一直关注中大布匹市场和周围的城中村ღ★◈，此前一直在旁观ღ★◈，直到十几年前开始研究ღ★◈。我记得当时有个广东同行开玩笑说ღ★◈：“就中山大学最没出息了ღ★◈，清华和北大附近是中关村ღ★◈，同济大学周围有设计产业集群ღ★◈，我们中山大学附近就只有一个中大布匹市场ღ★◈。”我当时第一反应就是ღ★◈，中大布匹市场未必不是广州未来的“米兰”ღ★◈。米兰最初成长起来ღ★◈，就是给法国的服装业做代工ღ★◈，逐渐成长为跟巴黎平起平坐的世界时尚之都ღ★◈。所以很多东西我们要看得更长远ღ★◈。
今年3月ღ★◈，我去康鹭片区参观ღ★◈，这边的制衣厂车工说ღ★◈，快时尚服装品牌希音“用不起我们”9博体育ღ★◈，这些人的工资在整个广州服装制造市场是最贵的ღ★◈。他们是件薪ღ★◈，也就是做一件衣服ღ★◈，甚至只做其中一道工序就能拿到薪酬ღ★◈。能以件计酬的前提是ღ★◈，这里真正形成了庞大的产业和人才的聚集生态ღ★◈。工人每天能在不同的工厂做工狂咬一族ღ★◈，说明这里有足够的订单和工厂ღ★◈，有足够大的服装制造业群落ღ★◈。
这也折射出一座城市的基本气质和产业结构ღ★◈，城市的基本产业结构决定了产业链条ღ★◈、供应链条ღ★◈，也决定了产业类型和产业人群ღ★◈。对于广州中大纺织商圈ღ★◈，广州应该是去呵护它ღ★◈，不断地改造它ღ★◈，改造不应该是伤筋动骨的ღ★◈，因为服装业是广州的重要产业ღ★◈。
《中国新闻周刊》ღ★◈：但改造似乎“势在必行”ღ★◈，康鹭片区一些厂房已经被清租和拆除ღ★◈，现在已经开始重新建设了ღ★◈。
李晓江ღ★◈：城中村改造是个非常大的课题ღ★◈。我最初研究城中村是在2011年左右ღ★◈，切入点是如何看待城市中的“非正规”现象ღ★◈。因城乡差距越来越大狂咬一族ღ★◈，很多人最初进入城市时是盲目的ღ★◈，所以需要很多“非正规”供给ღ★◈、“非正规”就业ღ★◈、“非正规”居住以及“非正规”公共服务和生活服务等ღ★◈。这是一个国家现代化ღ★◈、城市化过程中无法回避的问题ღ★◈。
在一些发达国家ღ★◈，以及巴西ღ★◈、南非等掉入“中等收入陷阱”的发展中国家ღ★◈，“非正规”主要的表现是有大量贫民窟ღ★◈。在中国ღ★◈，“替代品”最主要的就是城中村ღ★◈。
城中村脏乱差ღ★◈，一定程度上是必然的ღ★◈。因为城中村的背后是中国城乡二元社会结构和二元化土地供给ღ★◈，国有土地管理严格ღ★◈，但大城市周围的集体用地是农民在支配ღ★◈。为了实现利益最大化ღ★◈，他们会尽可能利用这些空间ღ★◈，逐渐建成了城市中最高密度的地区ღ★◈。你可以不喜欢它ღ★◈，但没法否定它ღ★◈，它提供了一个低成本的空间ღ★◈，是新移民进入大城市的第一站和“落脚城市”ღ★◈。而且城中村中的形态是多元的ღ★◈，不仅是居住ღ★◈，像以前北京的浙江村ღ★◈、现在的康鹭片区ღ★◈，是典型的产业村ღ★◈。
20多年来ღ★◈，北京ღ★◈、上海已经将城中村整治得越来越规范ღ★◈，我一直以为广州在一线城市中是最包容的ღ★◈，认识到了城中村能满足进入城市新居民的生活与就业需求ღ★◈，能适应城市的产业发展需要ღ★◈。它能在城市中心区保留一个中大布匹市场ღ★◈，真的很罕见ღ★◈。
当我们发现ღ★◈，即便是国际一流的世界大都市ღ★◈，城市中心区都有许多“非正规”地区ღ★◈，我们发展中国家怎么可能想灭就把它灭了？你要这里光鲜亮丽是很容易的ღ★◈，过去“大拆大建”的城中村很多ღ★◈，但如果全部拆完ღ★◈，一个产业生态就被破坏了ღ★◈，一个人群就被赶走了ღ★◈，这个代价有没有评估过？
《中国新闻周刊》ღ★◈：城中村中“握手楼”“一线天”到处可见ღ★◈，那该如何看待其中存在的安全隐患和治理难题？
李晓江ღ★◈：从城市安全和治安的角度来讲ღ★◈，城中村肯定是有安全隐患的ღ★◈。城中村是自由生长的ღ★◈，某种程度上甚至是野蛮生长9博体育ღ★◈，它的产权关系决定了政府过去很少干预和投入ღ★◈。因此ღ★◈，城中村有几个特点ღ★◈：生活ღ★◈、生产ღ★◈、商业服务功能混杂ღ★◈，几乎是一个功能齐全的“城市”ღ★◈，人员杂ღ★◈、居住和就业密度极其高——比一般制造业和居住空间至少高3—5倍ღ★◈，而且基础设施投入少ღ★◈，标准低ღ★◈、运行很差ღ★◈。原住民都不住在这里ღ★◈，私宅变成了他们的“摇钱树”ღ★◈。
在城中村ღ★◈，治安ღ★◈、消防等各种安全隐患突出ღ★◈。我3月份去康鹭片区调研时也问过ღ★◈，当地每年都会有火灾ღ★◈，一个工厂或者一幢楼着火ღ★◈，好在他们反应快ღ★◈，火势都没有蔓延ღ★◈。这些都是需要加强治理的地方ღ★◈。
过去20多年ღ★◈，中大布匹市场也经历了几轮整治ღ★◈，包括供电ღ★◈、通信ღ★◈、供水ღ★◈、消防ღ★◈。但是城中村治理不容易ღ★◈，它不像国有土地那么容易管理ღ★◈，地方政府也没动力管理ღ★◈。但是问题是ღ★◈，大拆大建改造ღ★◈，有没有必要ღ★◈，以及改造后ღ★◈，安全隐患就能更好地避免吗？
三四年前ღ★◈，深圳某城中村改造前ღ★◈，地方政府管理者曾咨询过我要不要改ღ★◈，我当时的建议是有机更新狂咬一族ღ★◈。因为我们中规院曾做过城中村相关研究ღ★◈，如果城中村大拆大建想要最终实现资金平衡ღ★◈，容积率要到百分之十几乃至百分之二十几ღ★◈。如此改造之后ღ★◈，这里也只是“高层贫民窟”ღ★◈。
康鹭已经在改造的那一小片区ღ★◈，将来也可能会是高楼林立ღ★◈。但高层厂房并不比多层厂房更安全ღ★◈，高层救援和应急疏散难度更大ღ★◈。我们还是要科学狂咬一族ღ★◈、客观地评估城中村的问题ღ★◈，包括考虑财务上是否可行ღ★◈、评估改造后建筑的形态ღ★◈、管理运行是否比现在更安全ღ★◈。
李晓江ღ★◈：这是一个核心问题ღ★◈。城中村的土地说是集体产权ღ★◈，但实际已经分散化了ღ★◈，每一栋民宅分属于不同村民ღ★◈。在此前提下ღ★◈，改造确实很难ღ★◈。
一个最简单但最花钱的办法是ღ★◈：政府把他们的地全部征下来ღ★◈，给够补偿ღ★◈，但什么时候算够？当一家一户同意搬迁时狂咬一族ღ★◈，政府的财政一定难以支撑ღ★◈。而且政府改造以后ღ★◈，这些物业的需求在哪里？你也不清楚ღ★◈。广州像康鹭片区的城中村ღ★◈，至少有几十个ღ★◈。都用大拆大建的方式去管理城中村ღ★◈，政府和企业也不一定干得动9博体育ღ★◈，房地产市场也不一定响应ღ★◈。
城中村该如何改造ღ★◈，是要花大力气去研究的ღ★◈，需要许多基础性制度改革ღ★◈，需要管理部门政策创新ღ★◈，需要利益重新组合和分配ღ★◈。目前需要倒逼管理部门去系统思考ღ★◈，城中村发展的内在逻辑是什么ღ★◈，以及面对自然灾害的抗风险能力ღ★◈、消防安全问题ღ★◈、污染问题等该如何提升和改善ღ★◈。
也要更加严格地管理房屋的使用功能ღ★◈，如果楼上是服装仓库ღ★◈，楼下开餐馆ღ★◈，那就很容易发生火灾ღ★◈。这是一个非常复杂的链条ღ★◈，需要管理者一个个环节去梳理和解决ღ★◈。而不是笼统地认为ღ★◈，一拆了之能一次性解决所有问题ღ★◈。另一方面ღ★◈，也应该看到ღ★◈，几十年来ღ★◈，城中村也在发生变化ღ★◈，城中村居民对居住环境的要求也在变化ღ★◈，只是这样的进步比较缓慢ღ★◈。
《中国新闻周刊》ღ★◈：康乐和鹭江是典型的产业村ღ★◈，这类城中村改造ღ★◈，和其他传统的城中村改造有何不同之处？改造的关键是什么？
李晓江ღ★◈：北京ღ★◈、上海更多是纯居住的城中村ღ★◈，产业村跟传统纯居住的城中村改造相比更加复杂ღ★◈。因为它是产业链条的某一环节ღ★◈，当地要考虑这一环节有没有合理的替代品ღ★◈。之前当地想要把中大纺织商圈的制衣产业搬到清远ღ★◈，但清远对人口和产业的吸引力不足ღ★◈，这些工厂是没有动力的ღ★◈。
更主要的是ღ★◈，城市的产业链ღ★◈、供应链有自身的空间属性ღ★◈、空间特征ღ★◈。举个例子ღ★◈：为什么希音的制造环节都在番禺区ღ★◈，流通环节都在广州市内？如果分散在广州其他地方是没有当下这个效果的ღ★◈，生产ღ★◈、物流ღ★◈、人员交往和流动的成本都会增加ღ★◈。所以改造这类产业村的关键之一ღ★◈，是要认识它的空间属性ღ★◈、空间规律ღ★◈。
《中国新闻周刊》ღ★◈：康鹭的制衣产业如果搬走ღ★◈，可能会对上游中大布匹市场ღ★◈、下游十三行等服装批发市场带来怎样的影响？
李晓江ღ★◈：广州要去研究服装业对于本地的重要性ღ★◈。我认为ღ★◈，广州的服装业是千年商都的必然产物ღ★◈，是广州之于全国乃至国际有重要影响的重要产业ღ★◈。因此ღ★◈，应当研究包括服装产业链ღ★◈、供应链的空间分布ღ★◈，每个环节中的就业和经营人群ღ★◈，以及他们的生活ღ★◈、生产费用成本ღ★◈、时间成本的承受能力等等ღ★◈。最后一定能分析出来中大布匹市场作为广州服装业的中枢和后台ღ★◈，其生产ღ★◈、流通的空间需求ღ★◈。如果一个产业在当地不是核心产业ღ★◈，可以考虑放弃ღ★◈。
只要它有价值ღ★◈，就不要轻举妄动ღ★◈，因为服装制造业和其他制造业不同ღ★◈，在当前发展阶段ღ★◈，它是一个由“非正规”元素支撑的产业体系ღ★◈，还没有强大到可以跟科技产业ღ★◈、工业制造业去竞争ღ★◈，更需要的是包容和呵护ღ★◈。而且它是完全靠市场成长起来的ღ★◈，相比之下ღ★◈，科技制造产业发展需要政府高额的补贴ღ★◈，这是它的很大优势ღ★◈。在当前经济发展减速的形势下ღ★◈，广州更应该对服装制造这一广州的重要产业给予应有的包容与呵护狂咬一族ღ★◈。这也是经济产业多元化发展的应有之义ღ★◈。
《中国新闻周刊》ღ★◈：康鹭的制衣产业多小作坊企业ღ★◈，大多没有营业执照ღ★◈，不交税ღ★◈。该如何看待这些产业以及从业者的价值？
李晓江ღ★◈：中国的税收以中间税ღ★◈、企业税收为主ღ★◈，小微企业ღ★◈、服务型企业直接的税收贡献很少ღ★◈。但实际上ღ★◈，只要聚集人的地方ღ★◈，就会有人交税ღ★◈，他们会去消费ღ★◈，这里也解决了大量就业问题ღ★◈。
追根寻源ღ★◈，还是税制的问题ღ★◈。我们的税制是中间税ღ★◈，人们不知道一年交了哪些税ღ★◈，但是在发达国家ღ★◈，人们很清楚自己交了多少税ღ★◈。因为它们是终端税ღ★◈，包括消费税ღ★◈、财产税ღ★◈、收入税ღ★◈。在这些国家ღ★◈，你买一个东西ღ★◈，它有两个价格ღ★◈，商品价格是多少ღ★◈，税收是多少ღ★◈。
终端交税意味着ღ★◈，企业形成盈利才交税ღ★◈，个人在形成收入和消费过程中才交税ღ★◈，所以一个地方只要留住人ღ★◈，就有税源ღ★◈。但中国是中间税ღ★◈，地方政府对工业企业更感兴趣ღ★◈，因为它们交税都在明面上ღ★◈。像康鹭片区这些制造厂ღ★◈，应该看到它们带来的就业和服务的好处ღ★◈，支撑广州服装业繁荣的好处ღ★◈。这不是交不交税的问题ღ★◈，是在哪个环节交的问题ღ★◈。
如果回归到个人ღ★◈，这些产业能养得起几十万的制造业工人ღ★◈，而且这些工人天天在消费ღ★◈，本身就在为经济发展作出巨大的财务贡献ღ★◈。
《中国新闻周刊》ღ★◈：康鹭片区的改造规划中首次在村集体物业中预留了产业用地ღ★◈，能起到保护既有产业的作用吗？
李晓江ღ★◈：这是个好办法ღ★◈，但是仍然不确定两件事情ღ★◈。第一ღ★◈，工业楼宇将来是否也有运行的风险？规划ღ★◈、建设和管理中能排除吗？第二ღ★◈，工业楼宇的租金成本ღ★◈，康鹭原来的小业主的接受程度会怎么样？
如果房租很贵ღ★◈，这些人不会来的ღ★◈，因为这里的服装制造业本身是一个低成本运行的产业ღ★◈。现在这里一栋楼房ღ★◈，生活ღ★◈、生产ღ★◈、商业服务混杂ღ★◈，隐含了大量的风险ღ★◈，但是它低成本ღ★◈，费用和时间成本都很低——在当下的发展阶段ღ★◈，通常想要效率就要承担风险ღ★◈，想要没风险就一定是低效的ღ★◈。
在工业楼宇里能不能达到这两点ღ★◈，决定了原有业主会不会进去ღ★◈。而且他们搬进去以后ღ★◈，这种生产ღ★◈、生活ღ★◈、服务空间ღ★◈，将来会不会又变成一个混杂的空间ღ★◈，带来新的风险？能不能控制住未来的安全隐患？
但现在既然已经开始建设ღ★◈，当地可以先行试验ღ★◈，不妨看看这几栋楼建成以后ღ★◈，招商如何ღ★◈、入驻企业的接受度如何ღ★◈、物业在安全管理上如何ღ★◈。这是一个很好的尝试ღ★◈，如果成功了可以再继续推ღ★◈。如果发现只不过是风险换了一个空间ღ★◈，当地应该研究更有效的更新与改善方案ღ★◈。
沈冠庆以中大布匹市场为题完成了硕士毕业论文ღ★◈，在调研中9博体育9博体育ღ★◈，他以细腻的线条手绘了广州中大布匹市场周边城中村的典型楼房ღ★◈。绘图/沈冠庆
《中国新闻周刊》ღ★◈：过去许多城中村改造的模式是将原有的传统产业区转变为高新产业园区ღ★◈、金融服务区ღ★◈、城市居住区等ღ★◈。这种模式在当下还可行吗？
李晓江ღ★◈：行不通了ღ★◈。因为中国的城市空间供给太多了ღ★◈，比如互联网企业为什么要到康鹭去？去琶洲互联网集聚区就行了ღ★◈。产业发展是有生态的9博体育ღ★◈，而且生态有它的区位ღ★◈，什么样的地种出什么样的庄稼ღ★◈，不是说一个地区想把它改成高科技定位ღ★◈，高科技公司就来了ღ★◈，公司也有自己的诉求ღ★◈。
市中心这个区位优势不是关键ღ★◈，比如北京的东西城区ღ★◈、上海的黄浦区和徐汇区ღ★◈，也没有发展出高科技产业来ღ★◈，上海的高科技产业还是在张江ღ★◈、松江等地ღ★◈。产业生态有非常复杂的空间关联和规律ღ★◈。
同时应该看到ღ★◈，传统产业并非就不能是新质生产力ღ★◈。希音之所以出现在广州ღ★◈，就是互联网ღ★◈、现代营销ღ★◈、时尚设计ღ★◈、新型物流等新生产要素赋能传统产业所创造的新质生产力的成功案例ღ★◈。希音的成功都是基于广州的产业基础和交通门户枢纽基础ღ★◈，内在有一套刚性的逻辑ღ★◈。如果去破坏它ღ★◈，就是在摧毁它的生命力ღ★◈。
这种逻辑ღ★◈，学者或政府是分析不出来的ღ★◈。我常说ღ★◈，希音出现在广州ღ★◈，华为ღ★◈、大疆出现在深圳ღ★◈，背后是城市的产业结构ღ★◈、社会文化ღ★◈、城市气质ღ★◈，不可互换ღ★◈。
《中国新闻周刊》ღ★◈：康鹭片区城中村改造ღ★◈，刚好赶上广州以及全国新一轮城中村改造ღ★◈。和上一轮城中村改造相比ღ★◈，发生了哪些变化？
李晓江ღ★◈：中国房地产最好的时代已经过去了ღ★◈。如果我们房地产还很旺ღ★◈，房价还在涨ღ★◈，开发商花重金ღ★◈，哪怕拆后盖出来的容积率是十几乃至二十ღ★◈，最后都有人接盘ღ★◈。但现在这个游戏做不下去ღ★◈。
去年我本人在广州参加了黄埔的“海丝城”项目投标ღ★◈，其中有大量的城中村改造项目ღ★◈，也保留了一些历史文化的遗迹ღ★◈，但拆完以后ღ★◈，改造进展非常缓慢ღ★◈。问题就是拆完了ღ★◈，谁来建ღ★◈，谁来接盘都是问题ღ★◈。现在地方让一些国企央企去接了盘ღ★◈，但同时又刚性地要求开发商必须配多少商务ღ★◈、商业ღ★◈、保障房和公共服务等ღ★◈，国企算了账ღ★◈，又建不动了ღ★◈。现在除了住宅还有人买ღ★◈，商务ღ★◈、商业根本没人接盘ღ★◈，公共服务有没有人用也是问题ღ★◈，所以开发商也不愿意启动项目ღ★◈。
中国现在进入存量时代ღ★◈，城市更新很重要的一点是关注既有资源的再开发和利用ღ★◈，包括产业型ღ★◈、生活型的空间ღ★◈，以及关注文化的保护ღ★◈，发展绿色低碳等ღ★◈。康鹭城中村改造和广州服装制造业发展ღ★◈，本质是一个经济发展的问题ღ★◈，政府看得见的手和市场看不见的手应该是互动的ღ★◈，一定要有市场响应ღ★◈，要尊重市场规律ღ★◈。同时探索城中村降低风险ღ★◈、村民合法利益ღ★◈、企业有效运行和新居民安居乐业的综合解决方案ღ★◈。
